房屋买卖合同和定金合同有哪些不同？

房屋买卖合同和定金合同在法律性质、内容范围及法律效力上存在显著不同。以下从核心区别角度为你详细解析：
两者的主要不同体现在性质、内容和作用上。房屋买卖合同是确认买卖关系的主合同，定金合同通常是从合同或合同中的担保条款。
1. 若存在合同性质层面：房屋买卖合同是明确买卖双方权利义务的主合同，直接约定房屋交付、价款支付、产权过户等核心交易内容；定金合同则是为担保房屋买卖合同的订立或履行而设立的从合同，以定金的交付作为担保形式。
2. 若存在内容范围层面：房屋买卖合同内容全面，涵盖房屋基本信息（位置、面积、户型等）、价款及支付方式、履行期限、违约责任、房屋交接等条款；定金合同内容相对简单，一般仅包括定金金额、支付时间、适用定金罚则的情形等。
3. 若存在法律效力层面：房屋买卖合同自双方签字盖章且内容不违反法律规定时成立生效，对买卖双方具有直接约束力，双方需按约履行交房、付款等义务；定金合同自实际交付定金时成立，其效力依附于主合同（房屋买卖合同），若主合同无效或未成立，定金合同通常也无效（但立约定金除外）。
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针对房屋买卖合同和定金合同的不同，我们可以依据相关法律规定来进一步明确两者的法律定位。
根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。”此条款明确了定金合同的担保性质及其成立要件，即定金合同是为保障债权（如房屋买卖合同的履行）而存在的从合同，以定金的实际交付为成立前提。
而房屋买卖合同作为主合同，其成立生效依据《中华人民共和国民法典》第四百九十条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”房屋买卖合同一旦成立生效，便对买卖双方产生直接的履行约束力，双方需严格按照合同约定履行各自义务，这与定金合同主要起担保作用的法律定位截然不同。因此，从法律依据上看，房屋买卖合同是确立交易关系的主合同，定金合同是保障主合同履行的从合同。
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了解房屋买卖合同和定金合同的不同后，在实际操作中需注意以下行动建议以保障自身权益：
1. 明确合同性质：在签订文件前，务必确认所签文件是房屋买卖合同还是定金合同。若为定金合同，需在合同中清晰注明定金的性质（如立约定金、违约定金等）及适用定金罚则的具体情形，避免因性质模糊导致纠纷。
2. 细化合同条款：若签订房屋买卖合同，应详细约定房屋基本信息、价款支付方式、履行期限、违约责任（如逾期交房、逾期付款的违约金计算方式）、房屋交接标准等核心内容，确保权利义务明确；若签订定金合同，需明确定金金额（不得超过主合同标的额的20%）、支付时间、主合同（房屋买卖合同）的签订期限等。
3. 留存书面证据：无论是房屋买卖合同还是定金合同，都应签订书面文件并妥善保管，同时保留定金支付凭证（如银行转账记录、收款收据等）、双方沟通记录（如邮件、微信聊天记录等），以便在发生纠纷时证明合同关系及履行情况。
4. 审慎履行义务：签订房屋买卖合同后，双方应按约履行义务，买方及时支付房款，卖方按时交付房屋并协助办理过户；签订定金合同后，给付定金的一方应在约定期限内与对方协商签订房屋买卖合同，收受定金的一方不得擅自将房屋卖给第三方。
选择解决方案时，需重点考虑合同目的（是达成房屋买卖还是担保交易订立/履行）及自身权益保障需求。若对合同性质或条款存在疑问，建议及时向专业律师咨询，以获得针对性的法律建议。
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在房屋买卖合同和定金合同的签订与履行过程中，可能存在以下法律风险点，需引起重视：
1. 定金合同因主合同未成立而失效的风险。例如，买卖双方签订定金合同约定买方支付定金5万元以担保未来签订房屋买卖合同，但在约定的签约期限内，双方因房屋价款、交付时间等主要条款无法达成一致，导致房屋买卖合同未能订立。此时，定金合同作为从合同，因主合同未成立而失去担保对象，给付定金的一方有权要求返还定金，收受定金的一方无权适用定金罚则，可能造成收受定金方预期利益损失。
2. 房屋买卖合同无效导致定金返还的风险。如果房屋买卖合同因违反法律强制性规定（如卖方未取得房屋所有权证、房屋为违法建筑等）被认定为无效，那么作为从合同的定金合同（若为担保合同履行而设）也随之无效。此时，收受定金的一方应返还已收取的定金，若因一方过错导致合同无效给对方造成损失的，还需承担赔偿责任。例如，卖方故意隐瞒房屋未取得产权证的事实与买方签订房屋买卖合同及定金合同，后合同被确认无效，卖方需返还定金并赔偿买方为订立合同支出的合理费用。